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RAG. TAMAGNO CRISTIANA

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INSTALLAZIONE D'ASCENSORE IN CONDOMINIO:
RIPARTIZIONE SPESE E NORMATIVA

In assenza di un dato esplicito nella normativa, dopo i primi tentennamenti, la giurisprudenza era arrivata ad una posizione consolidata, equiparando l’ascensore alle scale e conseguentemente rendendo applicabile, in via interpretativa, il dettato dell’articolo 1124 del codice civile.

La legge 220/2012 ha infine esplicitato tale principio, modificando la rubrica ed il testo della norma ed statuendo pertanto che le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.

La ripartizione delle spese relative all’ascensore condominiale è ripartita tra i proprietari delle unità immobiliari, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Diverso è il caso di un ascensore installato in epoca successiva alla costituzione del condominio, perchè diversa potrebbe essere la proprietà dello stesso. Laddove infatti uno o più condomini volessero procedere all’installazione ex novo di un impianto di ascensore in condominio, l’assemblea dovrebbe votare la proposta come fosse una innovazione gravosa o voluttuaria, dunque la disciplina applicabile sarebbe quella dell’articolo 1121 del codice civile e la maggioranza richiesta per l’approvazione sarebbe pari alla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio, e questo sia in prima che in seconda convocazione. In tal caso i condomini che non intendessero trarre vantaggio dall’innovazione portebbero essere completamente esonerati dal qualsiasi contributo nella spesa. A loro rimane però la facoltà, esercitabile in qualunque tempo, di partecipare ai vantaggi dell’innovazione contribuendo nelle spese rivalutate di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

Vi è poi il caso di installazione di ascensore in condominio ai sensi della norma volta all’abbattimento delle barriere architettoniche. In tal caso la maggioranza richiesta dal nuovo articolo 1120 del codice civile è quella della maggioranza degli intervenuti e metà del valre dell’edificio, in prima convocazione, oppure della maggioranza degli intervenuti ed un terzo del valore dell’edificio – se assunta in seconda convocazione. La norma speciale (articolo 2 comma 2 della legge 13/1989) dispone poi che laddove nello stabile vi sia un condomino disabile, passati tre mesi dalla richiesta all’assemblea o se vi è il rifiuto della stessa, questi potrà a spese proprie procedere all’installazione dell’impianto di ascensore o di strutture mobili destinate all’eliminazione delle barriere architettoniche. La giurisprudenza ha poi esteso tale possibilità anche per il caso in cui il disabile non abiti nell’edificio condominiale ma vi si debba recare per motivi di famiglia, lavoro, visite mediche o altro.

Anche nel caso di applicazione della normativa speciale in materia di abbattimento delle barriere architettoniche sarà sempre possibile per i condomini decidere in un secondo momento di servirsi dell’ascensore, partecipando però alle spese sostenute per la sua installazione e per la sua manutenzione.

VERBALE ASSEMBLEA CONDOMINIALE,
INQUADRAMENTO GENERALE:
CHI LO SCRIVE E QUAL E' IL CONTENUTO

Recita l’ultimo comma dell’articolo 1136 del codice civile: “delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore”.

Tale disposizione ha introdotto l’obbligo di forma scritta al verbale dell’assemblea condominiale. Se tale forma sia obbligatoria ad substantiam o ad probationem è da vedersi di volta in volta (sostanzialmente il criterio distintivo sta nella materia della delibera: se incide sui diritti reali o su altre situzione giuridiche per le qualil’ordinamento prevede la forma scritta per la sua esistenza, allora sarà ad substantiam; laddove invece la materia della delibera non lo richieda, la forma scritta sarà ad probationem perchè sarà necessaria solo nel caso in cui si dovesse profilare uno sviluppo patologico della vicenda.

Inoltre, l’articolo 1130 del codice civile, nella nuova formulazione, pone a carico dell’amministratore l’obbligo di tenere il registro delle deliberazioni dell’assemblea condominiale, con ciò andando ad ulteriormente rafforzare quanto detto sulla necessità di forma scritta del verbale.

Cos’è e chi scrive il verbale di assemblea condominiale

D’altro canto, il verbale dell’assemblea è lo strumento tramite il quale si cristallizza la volontà dell’assemblea di condominio ed è lo strumento necessario per consentire l’impugnazione di una delibera assembleare.

Il verbale dell’assemblea di condominio fornisce una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, con inversione dell’onere della prova in capo a colui che contesta il contenuto dello stesso. Tale prova, ai sensi degli articoli 2727 e seguenti del codice civile, può essere fornita con ogni mezzo.

Nella redazione del verbale sono coinvolti il presidente dell’assemblea, nominato tra i presenti di persona all’inizio dell’assemblea, ed il segretario (il quale ha il compito di redigere fisicamente il verbale sotto indicazione o dettatura del presidente).

Contenuto del verbale d’assemblea condominiale

Il verbale deve contenere notizie circa la corretta convocazione dell’assemblea condominiale e costituzione della stessa; gli eventi modificativi dell’assemblea costituita (come l’allontanamento o il sopraggiungere di un condomino); le deliberazioni che vengono assunte, con l’indicazione necessaria (ma è sufficiente anche solo per relationem) del nome e dei millesimi individuali dei votanti a favore, contro e degli astenuti; le dichiarazioni dei condomini che espressamente richiedono che il loro intervento sia messo a verbale (intervento da riportarsi in maniera sintetica); gli eventuali allegati che dovessero essere ritenuti utili per la vita condominiale.

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